収益物件講座

収益物件に関してのQ & A

収益不動産って普通の不動産と比べて何がどう違うの?

普通の不動産、つまりは皆さんが日常生活されているお家【居住用不動産】と比べて決定的に違う点は、【お金を生み出してくれる】ということです。
『えっ?家がお金を生み出す?』という質問が出てきそうですが、簡単に言うと【人に不動産を貸して、家賃を頂くための不動産】ということです。要するに、【不動産のオーナー=大家さん】になろうということです。

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不動産投資をすることのメリットって何ですか?

一言でまとめると【収益を上げる=お金を稼ぐ】ということです。ただ、その内容は様々です。
当然【家賃】が毎月入ってきますので、これが収入の基本になりますし、逆にオーナーをする以上、必ず修繕等で【経費】が必要になります。しかし、この経費をうまく経費計上することで【節税】することができますから、その他の収入等からの支出を抑えるということにも繋がります。

この【節税】という考え方は、他の株式投資や債券投資等にはあまり無い考え方ですので、不動産投資の大きな魅力と言っても過言ではないでしょう。

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私は普通のサラリーマンですが、収益不動産を買える人ってどんな人ですか?私みたいな一般のサラリーマンでも不動産投資ってできるのでしょうか?

結論から申し上げますと【Yes】です。

当然のことではありますが、1億円の不動産を購入する際、全てを現金で用意される方というのは非常に珍しいですし、ほとんどの方が融資を利用してご購入されています。

一般的に不動産を購入する際に、物件価格の3割程度の自己資金をご用意できれば、融資がつきやすいと言われていますが、物件によっては全く融資の使えない物件、逆に全ての金額を融資で賄える物件まで様々ですので、担当営業マンに直接ご相談ください。

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物件をローンで購入すると、その支払いが厳しいと思うのですが・・・?

確かにそれは一理あります。【家賃】は毎月入ってきますが、融資の【返済】も当然毎月必要です。

しかし、ここで一度考えてみてください。『【家賃】<【返済】』では、確かに毎月大変かも知れませんが、逆に『【家賃】>【返済】』だと、毎月ローンを返してもまだお金が残るという状況になります。これが俗に言う【キャッシュフローが出ている状態】ということです。

簡単に言うと、入居者さんが皆で自分のローンを返してくれているという状況になります。その状況が融資の返済期間の最後まで続けば、初めに出した自己資金だけで、その不動産が自分のものになるのです。

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『家賃>返済』にしようとすれば、融資期間が長くならないと難しいと思うのですが、銀行のローンって何年くらいの期間で貸してくれるのでしょうか?

建物にはそれぞれ、『法定耐用年数』というものがあります。要は、「この建物は何年くらいもちますよ」と、税法上で定められている期間のことです。

当然、修繕等をきちんと行っていれば、もっと長い期間がもつのですが、一般的に『RC造47年・鉄骨造19年〜34年(骨格材の太さにより決まる)・木造22年』と決められています。
これを銀行は見ますので、『法定耐用年数−経過年数』が一般的に貸してくれる期間と考えて頂ければ良いかと思います。(※信用金庫等を除く)

具体的に、『RC造築20年』の物件があったとします。法定耐用年数は47年ですから、『47年−20年 = 27年』という期間が融資可能期間と考えられます。
「新築であれば、47年借りれるの?」という質問が出そうですが、多くの銀行では返済期間の上限が『30年』で設定されていますので注意が必要です。

先程の物件と築年数は同じの、『木造築20年』という物件であれば、法定耐用年数が22年ですので、『22年−20年 = 2年』となります。ですので、物件の価格のほとんどを融資に頼ろうと考えれば、おのずと『RC造・重量鉄骨造(34年)』となってくると考えられます。

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先程の話で考えると、鉄骨造や木造ってデメリットが多いように感じるのですが、こんな物件を買う人っているのでしょうか?

融資期間のことは、収益不動産のキャッシュフローを考える上で非常に重要なことではありますが、収益不動産を購入するメリットがもう1つありました。よく思い出してください。そうです【節税】です。

多くの資産家の方々は、【相続税】という税金の存在が非常に気になっておられます。現金で資産を相続する場合と、不動産で資産を相続する場合では大きな違いがあります。

(例1)
Aさんは『現金』という資産で、『10億円』を相続したとしましょう。
当然Aさんの相続税の対象となる資産は、『10億円』です。
(例2)
Bさんは『10億円で購入した収益不動産』を相続しました。
この際に掛かる相続税の対象は、『10億円で購入した収益不動産の【相続税評価額】』となります。
【相続税評価額】というものは、あまり耳にしないかも知れませんが、一般的に神戸市内であれば、実勢価格の7割程度かと思われます。
要するに『約7億円』という額が、相続税の対象となります。

どうでしょう。この時点で早くも『約3億円』の資産に対して【節税】が図られたわけですが、これだけではありません。
先程の『法定耐用年数』を思い出してください。“税法上で定められている建物がもつ期間”と言いましたが、当然“もたない部分”は資産価値がどんどん減っていくのです。その分に関しても、税法上の資産は目減りします。

具体的にRC造の建物であれば法定耐用年数が47年ですから1年で目減りする資産は
『100 ÷ 47年=約2.1%』 です。

ですので、上記Bさんの例で、

土地の価格5億円(土地は税法上価値は目減りしません)建物5億円とすると、
この建物の5億円の約2.1%に当たる、『約1050万円』分の資産が目減りします。

この建物が木造ですと、法定耐用年数は22年ですので、
『100% ÷ 22年 = 約4.5%』にあたる 『約2250万円』分の資産が目減りします。

どうでしょう。木造でも場合によってはメリットがあることをご理解頂けましたでしょうか?

これを、Bさんの例に当てはめて考えると、物件購入から10年後に相続が発生した場合、

『2250万円×10年 = 2億2500万円』の資産が税法上目減りしていますので、
『7億円−2億2500万円 = 4億7500万円』となりますので、
『約5億2500万円』という資産に対しての相続税に【節税】が図られたということになります。

ちなみに、この目減りする資産のことを俗に、『減価償却費』と言いますが、これは毎年の収益不動産経費としても計上できますので、上手に活用すればさらなる【節税効果】が期待できます。

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