不動産相続に関して
不動産を利用しての相続対策をいくつか検証します。
相続税のかかる財産で最もウエイトを占めているのは不動産であり、また相続税の課税対象になる場合には必ず不動産を所有しているといっても過言ではないでしょう。 こういった場合には、ここで紹介する不動産の評価を下げる考え方での節税対策は非常に有効だといえるでしょう。
自宅を利用しての対策は自宅を所有していれば誰もが適用を受けるものなので、実際には相続対策とは言えませんが、それ以外の方法は、いずれも相続税の節税対策として非常に高い効果を得ることができますが、これらの対策を実際に行う場合には専門的な知識が必要になりますので、実行される場合には必ず専門家にご相談されることをお勧めいたします。
自宅を利用しての対策
この方法は自宅を持っていれば誰もが適用されるものですので相続税対策とはいえませんが、相続税の減税ということで載せておきました。
都市部に自宅があり、その自宅が相続財産の大半を占めてしまっている場合には自宅に対して多額の相続税がかかることになり、相続税を納付するために売却しなければならなかった場合には相続人にとって酷な結果になってしまいます。
そこで認められるのが小規模宅地の特例（※）です。この条件を満たしてこの特例の適用を受けることができれば相続税の申告の際に最大80％、最低でも50％の相続税の減額を受けることが可能になります。
ただ、相続税の申告の際に特例の適用を受ける旨の記載をしないと特例の適用を受けることができなくなりますので注意しましょう。
用語解説
- [ 小規模宅地の特例 ]
- 相続開始時に被相続人または被相続人と生計一にする親族が住んでいた家の敷地やそれらの者が営んでいた事業の建物の敷地で一定の要件を満たすもの(「小規模宅地等」といいます)は、その評価額が50％から80％減額されます。
すなわち小規模宅地等に該当した土地は、その価額の20％〜50％にしか相続税がかからないということです。
ただし、この規定を適用できる土地の面積には上限があり(200m²〜400m²)、土地を複数所有している人はこの規定を適用すべき土地の判定をする必要があり、また適用要件が複雑ですので相続対策立案時にじっくり検討することとなります。
また、相続税申告時までに対象土地の遺産分割が確定していることが要件のひとつですので、その点も「争族対策」により対策をしておきます。 なお、この規定を適用した土地が適用上限面積（200m²〜400m²）に満たない場合には、「特定事業用資産の評価の特例」と併用することができます。
大規模の宅地を利用しての対策
土地を所有しているが、空き地のままの状態であるというような場合には土地を賃貸する、あるいはアパートやマンションなどを建てて賃貸した場合には、前者は貸宅地として、後者は貸家建付地として土地の評価を減少させることができますので節税対策になります。また、賃貸収入にもなりますので納税資金の対策としても有効な方法になります。
この場合にどちらの対策を講じるべきでしょうか？
それぞれのメリットとデメリットについて解説させていただきます。
土地を他人に賃貸する場合（貸宅地）
- メリット
- 更地価格の60〜70パーセントが借地権の評価割合になりますので、残りの30〜40パーセントが土地の評価額ということになります。
- 維持費や建築費などが貸家建付地と異なりかかりません。
- デメリット
- 借主が借地権を持つことになります。借地権は非常に強い効力をもっていますので、土地の売却や賃貸契約などの解除が難しくなります。
土地の上にアパートやマンションを建てる場合（貸家建付地）
- メリット
- 更地価格の60〜70パーセントが借地権の評価割合になりますので、残りの30〜40パーセントが土地の評価額ということになります。また、建築した建物の価格も評価額の70パーセント程度になります。
- 借主に借地権が発生しませんので貸宅地に比べると、土地の処分に手間がかかりません。
- 建築した建物の一室を居住用にすれば小規模宅地として更に評価額を減じることができますので二重の節税対策になります。
- 建築のための資金として借り入れをした場合、債務として相続財産から差し引くことができます。
- デメリット
- 立地条件が悪いと入居者が集まらない
- 借入金やその利子の返済などを考慮しておかないと相続税対策どころではなくなります。
その他の対策
不動産を購入する
現金よりも不動産の方が相続税評価額は安くなります。家屋の場合だと相続税評価額は固定資産税の評価額と同じですがこの価格は取引価格の70％程度が一般的です。
土地の場合も多くは路線価が一般的ですが、この場合も取引価格の60％程度ですので、節税対策としては現金よりも不動産で資産を持っているほうが有効といえます。
等価交換を利用する対策
貸家建付地を利用する対策についてのデメリットにもあるように、貸家建付地を利用する対策は高額な借入金の返済のリスクという面から敬遠されがちです。 そのような場合に利用できるのがこの方法です。
この方法は土地の所有者が土地を出し、デベロッパー（開発業者）は建物の建築費を負担し、マンションやビルを建築します。その後、土地の一部と建物の一部を等価になるように交換し合い、土地については共有持分、建物については個々の部屋で所有する方法です。
借入金が発生しないという点で有利ですし、また、次の条件を満たせば所得税がかかりません。
- 中層耐火共同住宅の買い替えであること
- 特定民間再開発事業の買い替えであること
- 特定事業用資産の買い替えであること
このように等価交換方式は都市部に土地を所有している人にとっては有利ですが、資産価値のある土地を手放すことやデベロッパー主導の開発になってしまうというデメリットもあります。
借地人に底地を買い取ってもらう場合
古くから土地を持っている地主などの場合、他人に土地を貸して地代を収入としていることが多くあります。このような場合だと借地人の権利が強く売却などの有効活用ができないことや古くから土地を貸しているため地代が安いままで納税が困難という問題があります。
そういった場合には底地を借地人に買い取ってもらうという方法があります。 借地権の割合が7割ということであれば、地主の分である3割の価格で土地を借主人に買ってもらい、相続税の納税資金とすることができます。
この方法も等価交換を利用する対策と同じように資産価値のある土地を手放すことや借主と直接交渉しなくてはならないというデメリットがあります。